A avaliação de um imóvel é um processo essencial, especialmente em situações como a compra de casa, a transferência de crédito habitação ou partilhas. Este cálculo influencia diretamente o montante que um banco está disposto a emprestar, e muitos fatores influenciam o seu resultado, sendo a localização um dos mais importantes. Apesar de não ser uma ciência exata, o processo segue uma metodologia clara, realizada por peritos certificados.
O Papel da avaliação no crédito habitação
Quando se solicita um crédito habitação, a avaliação do imóvel é fundamental. Com base no valor determinado, o banco decide o montante máximo que poderá financiar. Em geral, os bancos podem emprestar até 90% do valor de avaliação ou do valor da transação, prevalecendo o menor. No entanto, algumas instituições optam por um limite mais conservador, emprestando até 85%.
É importante lembrar que o valor de avaliação pode afetar diretamente o montante que o comprador terá de investir do próprio bolso. Se a avaliação for baixa, o empréstimo será proporcionalmente reduzido.
Quem faz a avaliação?
Os bancos não realizam a avaliação diretamente. Este trabalho é feito por empresas especializadas que enviam um perito independente ao local. Esses profissionais, certificados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), realizam inspeções detalhadas, analisando todas as características do imóvel, fazendo medições e tirando fotos para elaborar um relatório de avaliação final.
Principais fatores que influenciam o valor de avaliação
A localização é, sem dúvida, o fator mais importante. Os imóveis situados em áreas com maior procura tendem a ser mais valorizados. No mercado imobiliário, costuma-se dizer que “localização, localização, localização” são os três critérios principais de uma avaliação.
Além disso, existem outros aspetos que têm impacto significativo:
- Ano de construção: Casas mais antigas tendem a ter valores inferiores, a menos que tenham passado por renovações significativas ou tenham algum valor histórico especial.
- Exposição solar: Os imóveis com boa luminosidade natural são geralmente mais valorizados.
- Tipologia e áreas: As casas com maior número de divisões e áreas amplas tendem a valer mais.
- Acabamentos e estado de conservação: Uma casa bem conservada ou com acabamentos de qualidade terá uma avaliação mais alta.
Como é calculado o valor de um imóvel?
O processo de avaliação imobiliária começa com a análise de diversas características do imóvel, como a tipologia, ano de construção, estado de conservação, vistas, exposição solar e acabamentos. O perito avalia essas variáveis, comparando-as com outros imóveis similares, para garantir que o cálculo seja justo. Após essa análise, utiliza-se uma fórmula específica para determinar o valor de mercado. Este valor é calculado multiplicando o índice de valor por metro quadrado da zona pela área total de construção.
O índice de valor por metro quadrado é baseado em dados estatísticos de transações recentes de imóveis semelhantes na mesma região. Isso garante que a avaliação reflete as condições reais do mercado.
Quando o processo é concluído, o avaliador emite um relatório técnico, que será entregue ao banco ou instituição financeira responsável pelo financiamento. O cliente também tem direito a uma cópia deste relatório, assegurando a transparência do processo e fornecendo uma base sólida para a negociação ou concessão de crédito.
Porque é que o valor de avaliação pode variar entre peritos?
A avaliação de imóveis não segue uma fórmula exata, como destaca a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI). O processo envolve estimativas, análises estatísticas e a ponderação de diversos fatores, como a localização e as características do imóvel. Essas variáveis são interpretadas com base na experiência e sensibilidade de cada avaliador, o que pode resultar em diferenças de valor.
Segundo alguns peritos avaliadores, essas variações ocorrem principalmente devido ao conhecimento que cada profissional tem do mercado imobiliário local. Em áreas onde o mercado é mais dinâmico, as avaliações tendem a ser mais consistentes, enquanto em zonas com menor atividade imobiliária, as divergências podem ser maiores, ou seja a lei da oferta e da procura também influência.
Apesar disso, se duas avaliações de um mesmo imóvel apresentarem uma discrepância superior a 20%, geralmente é solicitado um esclarecimento técnico ou mesmo uma nova avaliação, de forma a garantir que os valores estejam dentro de uma margem de convergência aceitável.
Quando pedir uma nova avaliação?
Se não concordar com o valor de avaliação, pode pedir uma segunda avaliação, apresentando justificações ao banco. Também é possível solicitar uma nova avaliação ao renegociar o crédito habitação, especialmente se a relação entre o valor do imóvel e o empréstimo puder ser melhorada.
Quanto Pode Custar a Avaliação de um Imóvel?
O valor de uma avaliação imobiliária pode variar, dependendo de quem a solicita e do tipo de imóvel. Se o pedido for feito diretamente pelo cliente, os custos dependem tanto do tipo de imóvel como da sua localização. Por exemplo, uma avaliação de um apartamento T2 pode custar entre 120 e 300 euros.
Quando o processo é solicitado pelo banco no contexto de um crédito habitação, o custo aparece na forma de uma comissão bancária. O valor desta comissão é estabelecido pelo próprio banco, sendo que, de acordo com as tabelas atuais dos bancos em Portugal, a média ronda os 230 euros.
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Conclusão
A avaliação de imóveis é uma parte crucial do processo de compra e financiamento, influenciando o montante que poderá ser financiado. Com vários fatores a serem considerados, desde a localização até a exposição solar e estado de conservação, o processo exige profissionais qualificados que seguem uma metodologia rigorosa. Se está a considerar solicitar um crédito habitação, este pode ser o momento ideal para entrar em contacto connosco e iremos encaminhar de forma profissional as suas necessidades para as instituições certas, sem custo para si e com as melhores condições financeiras do mercado.
