A Garantia Pública do Estado é um regime criado para facilitar o acesso ao crédito à habitação, em particular para jovens até aos 35 anos que enfrentam dificuldades em obter financiamento. Este mecanismo permite que o Estado assuma parte do risco associado ao empréstimo, reduzindo a necessidade de garantias adicionais por parte dos clientes (Valor de entrada)
A garantia pública permite às instituições financiar entre 85% e 100% do valor da transação do imóvel. O Estado presta uma fiança válida por até 10 anos, cobrindo no máximo 15% do valor da transação. Em caso de incumprimento, a garantia pode ser acionada antes da execução dos bens dos clientes e garantes
A quem se destina?
Este regime destina-se a:
- Jovens com idade entre 18 e 35 anos;
- Ter domicílio fiscal em Portugal;
- Pessoas que pretendem adquirir habitação própria permanente;
- Valor máximo de aquisição de 450.000€
- Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS
A garantia pública pode representar uma oportunidade para quem pretende comprar casa, mas tem dificuldades em cumprir os requisitos tradicionais de financiamento. Para mais informações detalhadas, consulte o seguinte
Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho
Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro
Para avaliar a elegibilidade e encontrar as melhores condições de financiamento, é essencial consultar um intermediário de crédito. O apoio especializado garante um processo mais simples e esclarecedor.
PERGUNTAS FREQUENTES
Em que é que consiste a prestação da garantia pelo Estado?
Enquanto garante/fiador, o Estado assume a responsabilidade pelo pagamento, à instituição de crédito que concedeu o empréstimo, de até 15% do capital inicialmente contratado, caso o devedor não consiga realizar os pagamentos a que se comprometeu.
Contudo, a prestação de uma garantia pelo Estado não significa que seja o Estado a financiar, e muito menos a pagar, a compra do imóvel. O financiamento é sempre concedido por uma instituição de crédito, que tem a obrigação de avaliar o risco do devedor. A obrigação de pagamento desse montante acrescido de juros e comissões recai sempre no devedor. A existência de garantia do Estado não altera os critérios de avaliação do risco, nem desonera o devedor das suas obrigações.
A garantia do Estado protege os devedores (compradores)?
Não. A garantia do Estado não traz nenhuma proteção adicional para o devedor. Não diminui a probabilidade de os devedores entrarem em incumprimento, que será sempre função do montante do empréstimo e dos rendimentos do devedor, nem dá proteção adicional caso o incumprimento se materialize. Atendendo a que o montante do empréstimo aumenta, o risco de incumprimento do devedor também aumenta.
Não. Em caso de incumprimento do contrato de crédito, o Estado paga à instituição, em substituição do devedor, um montante até 15% do capital inicialmente contratado, de acordo com o valor da garantia prestada.
O devedor permanecerá sempre responsável pelo pagamento à instituição de crédito do valor não coberto pela garantia e perante o Estado pelo valor coberto e pago por este à instituição.
Ou seja, a garantia não altera a responsabilidade do devedor pelo pagamento integral da dívida existente, seja diretamente à instituição ou, caso a garantia seja acionada, à instituição e ao próprio Estado.
Em caso de incumprimento, o devedor poderá ver comprometido o acesso futuro a financiamento bancário, uma vez que no processo de contratação de novas operações as instituições estão obrigadas a avaliar a capacidade financeira do devedor e a existência de incumprimentos de outras obrigações creditícias é um fator determinante.
O risco de incumprimento diminui com a garantia do Estado?
Não. Atendendo a que o devedor está a assumir um maior nível de endividamento face ao que resultaria se fosse verificado o limite máximo de 90% do rácio loan-to-value (LTV) previsto na Recomendação Macroprudencial, o risco de incumprimento do devedor aumenta.
A quem se destina o regime da garantia pública no crédito à habitação?
O regime da garantia pública no crédito à habitação é uma medida destinada aos jovens com idade não superior a 35 anos que pretendem financiar a aquisição da primeira habitação própria permanente.
Para serem elegíveis para este regime, os clientes bancários, à data da verificação dos documentos para elaboração das minutas contratuais, têm de preencher os seguintes requisitos:
- Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive);
- Ter domicílio fiscal em Portugal;
- Não ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional; e
- Não ter beneficiado da garantia pública anteriormente.
Adicionalmente, os clientes bancários têm de preencher os seguintes requisitos tendo por referência a data do pedido de crédito dirigido à instituição:
- Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (em 2024, inferiores a € 80.000 anual, de acordo com os escalões vigentes);
- Estando dispensados da entrega de declaração de rendimentos ao abrigo do artigo 58.º do Código do IRS, ter rendimentos mensais de trabalho declarados à Segurança Social ou beneficiar de prestações sociais que não ultrapassem o montante mensal correspondente a 1/14 do valor limite máximo do 8.º escalão do IRS.
Os clientes bancários têm ainda de ter a sua situação fiscal e contributiva regularizada à data da concessão da garantia pública.
Todos os compradores do imóvel têm de ser mutuários do contrato de crédito e têm de preencher os requisitos de elegibilidade.
Não. A garantia não cria uma obrigação de concessão de crédito. As instituições devem utilizar critérios de concessão do crédito que garantam a capacidade financeira do cliente e preservem a estabilidade financeira, recusando o crédito quando concluam que o cliente não tem capacidade financeira – presente e futura – para pagar as respetivas prestações.
Qual é o valor coberto pela garantia aplicável ao meu contrato de crédito?
O valor coberto pela garantia corresponde ao montante que é igual ou superior a 85% do valor da transação. Por exemplo, se o valor da transação for igual ao valor do empréstimo, o valor coberto pela garantia é de 15%, ou seja 100% menos 85%. Se o valor do empréstimo for superior a 85% mas inferior a 100% do valor de transação, a cobertura da garantia é igual à diferença entre os 100% e a percentagem do valor de transação que está a ser financiada.
Não. O regime da garantia pública aplica-se a créditos cujo montante seja igual ou superior a 85% do valor de transação do imóvel (isto é, o preço de aquisição ou, se inferior, o valor da avaliação, no momento da contratação do novo crédito).
Qual a duração da garantia pública?
A garantia pública vigora nos primeiros 10 anos do contrato de crédito à habitação, a contar da data da celebração do contrato de crédito.
Posso vender o imóvel objeto de contrato de crédito com garantia pública?
Sim. Em caso de venda do imóvel a garantia pública cessa com a emissão do distrate da hipoteca pela instituição ou com o expresso consentimento desta para a transmissão do imóvel, ainda que sem o cancelamento da garantia hipotecária.Para saber a resposta a mais questões consulte o Portal do Cliente Bancário.
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