Primeiro, relembramos o circuito associado ao Protocolo APB, ou seja, “…o acordo entre quase todas as instituições bancárias, garantindo a simplificação do processo de cancelamento de hipoteca”.
Em primeiro lugar, é um protocolo entre Bancos (implica que apenas pode ser utilizado se a hipoteca estiver constituída a favor de Banco diferente daquele que irá financiar a aquisição).
Se decidir pelo cancelamento ao abrigo do Protocolo APB, o Cliente Vendedor tem de se deslocar ao Banco a favor do qual se encontra constituída a hipoteca, preencher um termo de autorização, que tem de ser assinado e carimbado por esse Banco. Depois, deve entregar este termo de autorização ao Cliente Comprador que o remeterá ao seu Banco, que irá financiar a aquisição.
É pedido pelo Banco financiador ao Banco a favor do qual se encontra constituída a hipoteca, internamente.
Antes da formalização do ato, o Banco a favor do qual se encontra constituída a hipoteca envia internamente uma mensagem (designada por mensagem Swift) ao Banco financiador. Esta mensagem contém um código para consulta eletrónica do termo de cancelamento da hipoteca, que será utilizado na formalização do ato.
Como funciona na prática o Pedido de Distrate Via Protocolo APB?
O Cliente Vendedor ao vender o imóvel tem de solicitar ao seu Banco o valor total em divida. Por sua vez, o Banco do Cliente Comprador necessita da informação do Valor em Divida por forma a amortizar com o Banco do Vendedor e o Valor do Cheque Bancário a emitir para pagar ao Cliente Vendedor o Remanescente da Compra. Assim:
Fase 1:
· O Cliente Vendedor desloca-se ao Banco onde tem a hipoteca e solicita o Distrate de Hipoteca;
· O Cliente Vendedor deverá indicar o Nome do Banco que vai financiar o Imóvel;
· O Balcão emite um documento que deverá ser assinado pelo Cliente Vendedor e pelo Balcão·
· O Banco emite uma cópia do documento – comprovativo em como o distrate foi solicitado (contem os seguintes dados: data do pedido, identificação do imóvel, assinatura do vendedor e do Banco)
Fase 2:
· O Cliente Vendedor entrega ao Cliente Comprador o documento comprovativo de pedido de distrate;
· O Cliente Comprador entrega ao seu Balcão (balcão que irá efetuar o pagamento da hipoteca ao balcão do Cliente Vendedor);
· O Balcão do Cliente Comprador vai verificar a data possível para a escritura, abre a Plataforma APB e regista a data, hora e local da escritura;
· O Balcão do Vendedor emite o Distrate através do SWIFT – este pedido tem de respeitar 10 dias úteis.
Fase 3:
O pedido APB é informático, sem intervenção humana, garantindo assim que:
· A emissão do distrate até ao dia da escritura;
· O Balcão do Cliente Vendedor não tem de comparecer à mesma;
· O pagamento da hipoteca é efetuado automática através do Protocolo APB – SWIFT;
· No dia da escritura estão presentes Vendedores, Compradores e Banco que vai financiar a operação;
· Através do SWIFT o Balcão do Cliente Comprador amortiza o Crédito do Cliente Vendedor;
· É necessário acautelar Cheques Bancários para o Remanescente do Valor de Venda.
· Consulta de Bancos aderentes ao Protocolo: aqui. Para assim informar de forma correta os Clientes de quais os Bancos que aceitam este protocolo APB.
Pedido de Distrate Manual
É solicitado pelo Cliente Vendedor ao Banco a favor do qual está constituída a hipoteca.
Tem de respeitar o prazo de 10 dias úteis de antecedência à data de formalização do ato, devendo ser indicada a data de formalização, local e hora, pois o Banco tem de se fazer representar, presencialmente.
O Banco do Cliente Vendedor emite a Declaração de Capital em Dívida e entrega ao Banco do Cliente Comprador. A Declaração de Capital em Dívida, contém a discriminação dos valores em dívida à data da formalização do ato, a identificação completa do empréstimo, a data em que o mesmo foi contraído e ao abrigo de que regime, bem como a identificação do imóvel que foi dado de garantia
No ato da escritura o representante do Banco do Cliente Vendedor terá de levar o Termo de Cancelamento de Hipoteca e receber o Cheque Bancário que liquida a divida.
Cancelamento de Hipoteca ou Termo de Hipoteca
Causas do cancelamento da hipoteca:
Pode ter lugar o cancelamento de hipoteca:
1. Com a venda do imóvel onerado com uma hipoteca;
2. Após o pagamento integral da dívida relativa ao crédito à habitação;
3. Com a expurgação da hipoteca.
Assim, com a venda do imóvel onerado com uma hipoteca, no ato da Escritura e após boa cobrança, o Banco que Distratou o Imóvel emite o termo de cancelamento de hipoteca/garantia por forma a que os Novos Proprietários possam registar o Imóvel em seu nome e do Banco que está a financiar a operação.
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