Há uns anos, quando pedia um empréstimo ao banco, este procurava identificar a sua taxa de esforço. Será provavelmente informação sobre este tema que está à procura. No entanto, agora as instituições utilizam rácios como o Debt Service-to-Income (DSTI) e o Loan-to-Value (LTV). O DSTI é o rácio utilizado na aferição da solvabilidade do mutuário aquando da concessão de crédito, é semelhante à taxa de esforço e não deve ser ultrapassado para conseguir ter um orçamento mensal equilibrado e uma vida financeira tranquila. O LTV relaciona o montante total dos contratos de crédito garantidos por um determinado imóvel com o preço de aquisição ou o valor da avaliação do imóvel dado em garantia para o crédito.
Os bancos prestam muita atenção a estes dados quando estão a analisar o seu processo para atribuição de crédito, nomeadamente crédito à habitação. São medidas de prevenção, mitigação e riscos de solvabilidade para reforçar a resiliência do setor financeiro, diz o Banco de Portugal.
No entanto, no seu dia-a-dia e ao fazer o seu orçamento familiar deve continuar a ter em conta a taxa de esforço.
No final da leitura deste artigo terá todas as suas dúvidas esclarecidas.
1. O que é o Debt Service-to-Income, utilizado pelos bancos em vez da taxa de esforço?
O DSTI é rácio entre o montante da prestação mensal calculada com todos os empréstimos do mutuário e os seus rendimentos mensais. O mutuário pode ser mais que uma pessoa, como acontece em geral nos créditos à habitação em que há dois titulares.
2. Como se calcula o Debt Service-to-Income?
Antes de autorizar um contrato de crédito, as instituições financeiras fazem o cálculo do seu rácio DSTI. Para o efeito, são considerados os seguintes elementos, de acordo com as recomendações do Banco de Portugal para a realização de novos contratos de crédito.
Numerador: prestação mensal calculada com todos os empréstimos detidos pelo mutuário ou mutuários. Tal inclui todas as prestações de todos os contratos de créditos já celebrados com planos de reembolso definidos e as prestações do novo contrato de crédito. Estas prestações devem assumir-se constantes e incluir o impacto de um aumento da taxa de juro.
Denominador: o rendimento mensal do mutuário ou mutuários. Deve dividir-se o rendimento anual por 12 meses para encontrar este valor.
3. Quais são os limites para o DSTI recomendados pelo Banco de Portugal?
O Banco de Portugal recomenda que as instituições de crédito não concedam crédito que resulte num DSTI superior a 50%.
Quando se antecipa que o mutuário terá mais de 70 anos durante o decorrer do contrato, deve ser considerada uma redução no rendimento de pelo menos 20% a partir dessa idade. No entanto, se o mutuário já estiver em situação de reforma esta redução não se aplica.
Em algumas situações o DSTI pode chegar aos 60%. No entanto, sempre que se excedam os limites recomendados pelo regulador é necessário justificar os elementos adicionais considerados na análise de solvabilidade dos mutuários.
4. O que é e como se calcula o Loan-to-Value?
Outro dado a ter em conta é o LTV. Este é o rácio entre o montante total dos contratos de crédito garantidos por um determinado imóvel e o preço de aquisição ou o valor da avaliação do imóvel dado em garantia para o crédito ou os créditos à habitação e créditos com uma garantia hipotecária ou equivalente.
O rácio resulta da seguinte divisão:
Numerador: o montante de empréstimo ou empréstimos garantidos pelo mesmo imóvel.
Denominador: o menor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel dado como garantia. Há variações consoante o crédito se destina à construção, obras de imóveis adquiridos há menos ou mais de dois anos ou doações e heranças. Será um perito avaliador de imóveis que fará estas avaliações.
5. Quais são os limites para o LTV recomendados pelo Banco de Portugal?
O Banco de Portugal recomenda às instituições, aquando da realização de contratos de crédito à habitação e contratos de crédito com garantia hipotecária ou equivalente, que classifiquem o fim a que se destina o contrato de crédito, nomeadamente habitação própria e permanente ou outras finalidades. Em matérias de limites as recomendações são:
– para créditos à habitação destinados à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente, o LTV deve ser inferior a 90%.
– para créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinados a outras finalidades, que não habitação própria e permanente, o LTV deve ser inferior a 80%.
– para créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições não devem ser concedidos novos créditos que apresentem um LTV superior a 100%.
– no caso de contratos de locação financeira imobiliária é recomendado que o LTV não seja superior a 100%.
6. Porque pedem os bancos os três últimos recibos de vencimento e a declaração de IRS?
Os bancos precisam dos três últimos recibos de vencimento e da última declaração de IRS e da nota de liquidação para calcular o montante dos rendimentos anuais dos mutuários, líquido de impostos e de contribuições obrigatórias para a Segurança Social.
Quando fazem a análise de solvabilidade de um consumidor, os bancos estão a proteger-se, mas também o estão a proteger a si. O Banco de Portugal recomenda que apenas se celebrem contratos de crédito a consumidores quando o resultado da avaliação de solvabilidade dos mutuários indicar a viabilidade de cumprimento das obrigações do contrato de crédito nos termos legalmente previstos.
7. O que é a taxa de esforço?
Calcular a taxa de esforço é uma forma de evitar que os créditos acabem por desequilibrar as finanças pessoais da sua família.
Contratar um crédito pode ser a única hipótese de concretizar projetos como a aquisição de um imóvel ou estudar no ensino superior. Mas não pode ser algo que lhe impeça de fazer as compras no supermercado ou de pagar a eletricidade.
Por outro lado, tem de se salvaguardar de dificuldades mais complexas nomeadamente o incumprimento e todas as suas implicações – desde juros de mora à penhora dos seus bens.
A taxa de esforço é a relação entre os montantes que tem de pagar às instituições financeiras para cumprir o pagamento de um ou mais créditos e respetivos juros e o seu rendimento mensal.
A taxa de esforço deve ser tão baixa quanto possível. Esta taxa representa o peso das prestações de créditos que tem de cumprir mensalmente. O restante será para as suas despesas do dia a dia e, quanto mais for, melhor pois poderá ter mais dinheiro para gastar, poupar ou investir.
Um valor avançado pelos especialistas aponta para que a taxa de esforço seja inferior a 33% do rendimento disponível. Mas, naturalmente, um terço de 5 000 euros (1 666 euros) não tem o mesmo impacto no dia a dia como um terço de 900 euros (300 euros).
Em qualquer dos casos deve manter-se atento à conjuntura. Ao longo do tempo do empréstimo pode haver fases de desemprego ou doença e a Euribor, a taxa de juro a que habitualmente os empréstimos a taxa variável está indexada, pode sofrer variações. Antecipa-se para breve a subida desta taxa de referência.
8. Como se calcula a taxa de esforço?
A taxa de esforço deve ser calculada antes de avançar para contratos de crédito, um compromisso para vários anos ou até mesmo a vida toda, no caso do crédito à habitação.
Fórmula de cálculo da taxa de esforço:
Taxa de esforço = Encargos financeiros mensais / Rendimento mensal líquido x 100
O resultado, em percentagem, é a parte do rendimento que fica alocada às prestações de créditos.
Os encargos financeiros mensais incluem os seus créditos, como por exemplo à habitação, pessoal, automóvel, ao consumo, cartões de crédito, entre outros.
Nos rendimentos mensais devem estar incluídos o salário líquido ou pensão, os rendimentos de rendas e outros rendimentos declarados no IRS.
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